Аренда vs Ипотека: математика для тех, кто умеет считать
12
Слушай, брат, тема вечная – как поделить шкуру медведя, который ещё в банке сидит под 21% годовых. Пока одни спорят в комментах, кто умнее – арендатор или ипотечник – мы с тобой откроем Excel и посчитаем, как оно есть на самом деле. Без воды, без рекламы от застройщиков. Только цифры.
💥 Расклад на поле боя – 2026
В начале 2026 года рыночная ипотека в России – это 21–22% годовых. Ключевая ставка ЦБ чуть осела – до 16%, но банкиры всё равно рвут маржу со свистом. Параллельно вклад дают под те же ~16%, что делает депозит неожиданно мощным инструментом для человека с головой на плечах.
Рынок аренды – совсем другое кино. Снять однушку в Москве: 45–70 тысяч рублей в месяц. В городах-миллионниках за МКАДом – 32–38 тысяч за однёрку, 42–50K за двушку. Это не 2022-й, аренда подросла, но по сравнению с ипотечными платежами – всё равно смешные деньги.
🔢 Голая математика: считаем на живых цифрах
Берём стандартный кейс. Квартира – 8 млн рублей. Первоначальный взнос – 30% = 2,4 млн. Тело кредита – 5,6 млн.
Сценарий А – Ипотека (рынок, 23% на 20 лет)
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка | 23% годовых |
| Срок | 20 лет |
| Ежемесячный платёж | ~100 000 руб. |
| Из них – тело долга в первые годы | ~5–10% платежа |
| Итого выплат за 20 лет | ~26 млн руб. |
| Актив в конце | Квартира (~16–20 млн с инфляцией) |
В первые годы из 100К ипотечного платежа более 80–90K уходит банку в виде процентов, а не в твой карман. Именно это умалчивают менеджеры в галстуках.
Сценарий Б – Аренда + умное размещение взноса
Берём те же 2,4 млн – и кладём на вклад под 16% годовых.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Доход со вклада в месяц | ~32 000 руб. |
| Аренда однушки | 45 000 руб. |
| Реальный расход из кармана | 13 000 руб./месяц |
Человек с ипотекой платит 100 000 рублей. Арендатор с головой – фактически 13 000 рублей своих денег. Разница – 87K в месяц = 1,04 млн рублей в год. Это не магия – это арифметика.
Вывод за 1–5 лет: аренда побеждает нокаутом. Пока ставки адские – снимать дешевле в 2–2,5 раза.
⚖️ Но через 20 лет – всё наоборот
Вот где ипотечник отыгрывается. После 20 лет выплат у него – квартира, которая с учётом инфляции стоит дороже, чем в день покупки. У арендатора через 20 лет – продолжающаяся аренда, которая за это время выросла как минимум на уровне инфляции.
Аренда в России прогнозируется с ростом 7–17% в год. Значит, та квартира, которую ты снимаешь сейчас за 45K, через 10 лет обойдётся в 80–100K. А ипотечный платёж зафиксирован в номинале и в реальных деньгах (инфляция) будет только дешеветь.
🥇 Кто выигрывает ипотеку без вопросов
Есть категория людей, для кого вопрос вообще не стоит – брать. Это льготники.
- Семейная ипотека (2026): ставка 6% годовых, кредит до 12 млн в Москве/СПб, первоначальный взнос от 20%, срок до 30 лет.
- IT-ипотека, Дальневосточная, Арктическая: ставки 2–6%, отдельные регионы – специальные условия.
При ставке 6% на 20 лет однушка за 7 млн с взносом 1,5 млн даёт платёж меньше 40 тысяч – это НИЖЕ рыночной аренды. Вот тут математика разворачивается на 180 градусов – покупать выгоднее, чем снимать.
🧠 Дополнительные козыри – не забывай
Это не реклама, это цифры, которые реально меняют итог:
- Налоговый вычет на покупку – до 260–440 тыс. рублей возврат
- Вычет по процентам – ещё до 390–660 тыс. рублей
- Инфляция работает на ипотечника: берёшь рубли 2026 года, отдаёшь рубли 2040-х – обесцененные
- Вклад под 16% – пока ЦБ держит ставку, депозит реально конкурирует с активами
- Рефинансирование: к 2027–2028 ЦБ прогнозирует ставку 7,5–8,5% – тогда ипотека, взятая сейчас, может быть перебита
📋 Чек-лист: как решить правильно
Вот честный алгоритм, без эмоций:
- Подходишь под льготную ипотеку? → Берёшь ипотеку без раздумий
- Есть первоначальный взнос 30%+? → Рассматриваешь ипотеку
- Планируешь жить тут <5 лет? → Аренда безоговорочно
- Нет взноса — только 15–20%? → Аренда + вклад + копишь взнос к снижению ставок
- Готов ждать 1–2 года? → Снимаешь, складываешь разницу, берёшь ипотеку после снижения ставки
Советы:
- Схема «вклад + аренда» – пока ключевая ставка на уровне 16%, размести взнос на депозите, снимай жильё, живи на разницу. Когда ставки упадут до 10–12% – рефинансируй в ипотеку на других условиях.
- Охота на семейную ипотеку – если есть ребёнок или планируется, это самый жирный инструмент 2026 года: 6% при рынке в 21% – подарок от государства. Берёшь, сдаёшь, покрываешь платёж арендой.
- Дальневосточная/Арктическая ипотека под 2% – экзотика, но реальный кейс: купил за 6 млн под 2%, сдаёшь за 35K в месяц, платёж — 25–28K. Чистая доходность с актива – живи в другом месте, квартира сама себя платит.
- Рефинансирование-засада: бери рыночную сейчас только если готов через 2 года рефинансировать. ЦБ сам говорит – ставка пойдёт вниз. Главное – не переплатить первые 2 года больше, чем сэкономишь потом.
- Доходный дом – если есть капитал от 10–15 млн, девелоперы начинают пробовать формат доходных домов. Ранний вход – схема с ДДУ + управление через профессионального оператора аренды – точка роста ближайших 3 лет.
Итого: в 2026 году аренда бьёт рыночную ипотеку на коротком горизонте. Льготная ипотека – наоборот, сделка десятилетия. Остальные – копят взнос, кладут его на вклад и ждут, когда ЦБ сжалится над народом.