Книга: «Миллионер по привычке» – Глава 9. Привычка покупать на дне (Антикризисное инвестирование). – Стратегия стервятника: как отслеживать легальные банкротства и забирать недвижимость с торгов за 30% от рынка

В мире инвестиций есть красивое слово «венчур» – это когда вы вкладываете деньги в стартапы в надежде, что один из десяти выстрелит. Венчур – это казино для романтиков. В мире реального бизнеса есть другое слово – «дистресс» (distressed assets, проблемные активы). Это когда вы покупаете готовый, осязаемый завод, склад или торговый центр, который еще вчера стоил миллиард, за 300 миллионов рублей. Дистресс – это математика для стервятников.

В 2025 году количество судебных банкротств физических лиц и ИП перевалило за 567 тысяч процедур. Экономику штормило, ставки росли, бизнесмены не справлялись с кредитами, и их имущество массово вываливалось на торги. Только за 9 месяцев 2025 года прошло более 203 000 процедур реализации имущества банкротов. Государство, через арбитражных управляющих, выставило на витрину заводы, пароходы, особняки на Рублевке и автопарки логистических компаний.

Почему обычные люди не покупают на торгах? Потому что они боятся. Они верят в «плохую карму» чужого имущества, они боятся юридических проблем, бывших собственников и бумажной волокиты. Обыватель пойдет и купит новый склад у застройщика за 100% стоимости. Мы же пойдем на ЕФРСБ (Федресурс) и заберем склад обанкротившегося конкурента за 30% от рыночной цены.

Анатомия торгов: Как падает цена

Чтобы стать профессиональным стервятником, нужно понимать механику того, как актив дешевеет. Торги по банкротству проходят в три этапа:

1. Первые торги (Аукцион на повышение): Имущество выставляется по рыночной оценке. Хищники здесь не покупают. Это этап для лохов или отчаявшихся кредиторов, которым нужно срочно закрыть баланс.
2. Вторные торги (Скидка 10%): Если на первых торгах никто не купил, цену снижают на 10%. Опять аукцион на повышение. Мы снова проходим мимо. В 2025 году объемы продаж на этих классических аукционах рухнули почти вдвое. Умные деньги ушли в тень и начали ждать.
3. Публичное предложение (Свободное падение): Это то самое место, где делаются капиталы. Если актив не купили дважды, запускается «публичка». Цена начинает падать ступенчато через определенные промежутки времени (периоды). Например, каждые 3 дня цена падает на 10%. И так до тех пор, пока не достигнет “цены отсечения” (иногда это 1% от начальной стоимости!). Именно на этом этапе в 2025 году объем продаж вырос в полтора раза, достигнув 132 миллиардов рублей.

Как забрать лот на дне: Стратегия снайпера

Ваша задача на этапе “публички” – угадать момент, когда цена уже сладкая, но конкуренты еще не подали заявку.

• Правило “Грязного лота”. Самые большие скидки бывают на лоты с проблемами. В здании прописаны несовершеннолетние дети должника? На заводе сидит агрессивный арендатор, который не хочет съезжать? В станке не хватает критической детали? Отлично! 99% инвесторов сбегут от такого лота в ужасе. А мы знаем, что выселить арендатора стоит 3 месяца судов и 200 тысяч юристам, а скидка на такой “проблемный” лот может составить 500 миллионов. Мы покупаем проблему, решаем ее за копейки и получаем чистый актив.
• Сговор молчания (Контролируемые торги). Если мы положили глаз на крупный завод, мы не ждем конкурентов. Мы находим Конкурсного управляющего (который ведет банкротство) и предлагаем ему “помощь в инвентаризации”. В результате в описании лота на площадке завод выглядит как груда металлолома без документов. Фотографии мутные, описание пугающее. Реальные покупатели с улицы смотрят на это и проходят мимо. Цена на “публичке” падает до плинтуса (дисконт на коммерческую землю может доходить до 70% ). И в последний момент мы подаем заявку через своего брокера.
• Покупка долгов, а не стен. Зачем покупать завод на торгах, если можно купить долг этого завода перед банком (дебиторку)? Дебиторская задолженность на торгах улетает с дисконтом в 90%. Вы покупаете право требовать 100 миллионов за 10 миллионов. А потом, как полноправный кредитор, забираете завод в счет этого долга (оставляете за собой). Вы купили недвижимость за 10% от ее стоимости, даже не участвуя в торгах за саму недвижимость!

Капитализм – это санитария. Если кто-то не смог управлять своим активом, этот актив должен перейти к тому, кто сможет. Государство создало идеальный механизм перераспределения благ – торги по банкротству. Ваша привычка номер девять – никогда не покупать по розничной цене то, что через полгода можно будет забрать на развес.